Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

Землю для практически любых целей можно приобрести у государства или у частного лица, то есть собственника.

И в одном, и в другом случае это достаточно длительный процесс, так как потребуется оформление целого ряда документов.

И если в случае покупки у государства все документы должен предоставить покупатель, то при сделке с частным лицом от продавца тоже потребуется оформление определенного списка бумаг. Как именно должна осуществляться процедура покупки земли у собственника?

Что сказано в законе

Любые сделки, связанные с покупкой и продажей имущества различного вида (независимо от того, является оно движимым или недвижимым, носит особую ценность или нет) регулируются главой 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Именно этот нормативный акт уделяет особое внимание правомерности и законности сделки, правилам заключения договора, а также всесторонней защите прав и интересов сторон-участниц соглашения.

Вопросы перехода права собственности именно на земельные участки решаетКак купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности Земельный Кодекс, причем в этом нормативном акте в силу его структуры и постоянного изменения одной конкретной главы не выделено — рассмотрение вопросов права собственности на землю и оформления сделок по купле-продаже этого вида недвижимого имущества осуществляется статьями 37 (купля-продажа), 15, 25-26 (переход права собственности на землю) и т.д.

Однако, есть еще один Федеральный закон, на который следует обратить внимание при подготовке к заключению такого договора.

Это Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», в котором говорится о правилах регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости.

В частности, закон говорит о том, что достаточно часто для признания сделки действительной потребуется нотариальное заверение договора. Однако такое требование высказывается к нескольким видам сделок, которые, в свою очередь, достаточно часто заключаются и в отношении земель.

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

Кроме того, сделки с долями имущества также должны быть заверены нотариусом независимо от того, продается часть участка, пригодного для строительства жилого дома, или такого, на котором можно вести только сельское хозяйство.

Еще одним случаем обязательного нотариального заверения заключенной сделки является купля-продажа недвижимого имущества, осуществляемого в интересах лица, не достигшего совершеннолетия или являющегося недееспособным по различным причинам (например, признан таковым судом в силу тяжелого заболевания).

Как проходит процедура покупки у собственника

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  1. Поиск наиболее подходящего варианта участка, отвечающего тем требованиям, которые покупатель к нему выдвигает (например, в случае выбора участка для ИЖС – прохождение рядом коммуникаций с целью последующего введения их на участок, а также развитая инфраструктура, позволяющая пользоваться максимально доступным в этой местности благами цивилизации). Найти такой участок можно с помощью риелтора (в их базе земельных наделов, выставленных на продажу, можно подобрать наиболее подходящий под требования покупателя участок) или путем самостоятельного изучения всех имеющихся рекламных ресурсов, в которых содержатся объявления о продаже того или иного участка. Однако, при выборе надела необходимо обращать внимание на цену (например, участок под ИЖС не может стоить дешево, если на нем существуют все коммуникации, а на земле сельхозназначения не может располагаться капитальная постройка).
  2. Предварительная встреча с собственником участка для обсуждения всего процесса прохождения сделки и ее условий (например, решение вопроса с ценой надела для окончательного указания в тексте договора, обсуждение возможных обременений на участке и т.д.).
  3. Заключение договора купли-продажи и его регистрация в органах Росреестра с целью вступления его в законную силу. На этом же этапе происходит нотариальное заверение договора, если закон требует осуществления такого действия (например, одной стороной-участницей договора выступает юридическое лицо).
  4. Оформление свидетельства о праве собственности на приобретенный участок новым владельцем.

Таким образом, процедура заключения договора купли-продажи земли с собственником (независимо от того, к какой категории земля принадлежит) выглядит достаточно простой.

Какими документами придется запастись

Перечень документов, которые потребуется подготовить обеим сторонам при заключении договора купли-продажи земельного участка, выглядит достаточно внушительно для каждой из сторон. При этом, понадобится неоднократное обращение в государственные органы для их изготовления.

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  • Паспорт (или любые другие документы, удостоверяющие личность) в оригинале и заверенной копии (с целью полноценной идентификации личности продавца и исключения возможности нарушения законодательства путем подлога);
  • Свидетельство о праве собственности на тот участок, который в последующем станет предметом договора;
  • Документы, подтверждающие факт законности оформления этого свидетельства;
  • Кадастровые документы на участок, подтверждающие присвоение ему кадастрового номера, а также, в случае, если осуществлялось, документы, подтверждающие результаты межевания конкретного надела;
  • Справки из соответствующих органов об отсутствии задолженностей (например, налоговой) и возможных обременений по конкретному участку;
  • Согласие супруга (для физических лиц) на заключение сделки (оно потребуется в любом случае, независимо от того, был приобретен участок в официально оформленном браке или до него), так как продажа этого ресурса может существенным образом сказаться на благосостоянии семьи;
  • Согласие органов опеки и попечительства (если в процессе совершения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи);
  • Отказ всех остальных членов семьи (если у таковых есть право приоритетного пребывания) от заключения сделки в нотариально заверенном виде.

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  1. Любой документ, удостоверяющий личность (с целью идентификации покупателя) в оригинале и заверенной копии;
  2. Заявление о заключении сделки (составляется в двух экземплярах – один передается продавцу, а другой – в Росреестр);
  3. Согласие всех заинтересованных лиц в оформлении сделки (супруга, детей, достигших возраста четырнадцати лет) в случае оформления участка в долевую собственность с выделением долей на каждого, даже несовершеннолетнего, участника сделки; Согласие органов опеки и попечительства (так как расходуется большая сумма средств из семейного бюджета, что может отрицательно сказаться на уровне жизни несовершеннолетних членов семьи);
  4. Документы, подтверждающие возможность выплаты всей стоимости покупки продавцу (например, копия кредитного договора, выданного банком покупателю, с указанием суммы кредита);
  5. В случае приобретения участка с помощью материнского капитала необходимо будет предоставить из Пенсионного фонда Российской Федерации документы, подтверждающие право использовать такой капитал для оплаты приобретаемого участка.

Таким образом, покупатель тоже должен подготовить достаточно существенный перечень документов, однако они должны нести в себе гарантию платежеспособности этой стороны договора, так как в противном случае сделка не состоится.

Как составить договор

Однако, для всех текстов таких соглашений существует перечень разделов, регламентированный гражданским законодательством, которые должны быть в обязательном порядке включены в документ.

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  • Преамбула (содержит сведения о дате и месте заключения договора, а также о сторонах-участницах сделки, в том числе указания на то, на основании каких документов они действуют);
  • Предмет договора (описывается конкретный участок с указанием его адреса и кадастрового номера, площади и наиболее важных физических характеристик);
  • Цена договора (указывается не только конкретная величина, но и механизм ее формирования – от кадастровой стоимости или методом рыночной оценки);
  • Порядок расчетов (есть ли аванс при оплате покупки, как осуществляются взаиморасчеты между сторонами, на какие счета переводятся деньги);
  • Права и обязанности сторон (в том числе о своевременном перечислении денежных средств продавцу, а также об отмене возможных обременений при должном исполнении покупателем своих обязанностей);
  • Обстоятельства непреодолимой силы (не только форс-мажорные обстоятельства, но и возможные варианты их разрешения, если такое будет зависеть от сторон договора); Реквизиты сторон (в том числе указание адресов продавца и покупателя, паспортных данных, расчетных счетов и т.д.).

В тех случаях, когда при согласовании договора стороны приняли решение сделать приложения к договору (в виде копии кадастрового паспорта, кадастрового плана или акта о межевании), они указываются отдельно и в тексте соглашения обязательно должны иметься ссылки на них.

Где ожидать подводных камней

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  • Завышенная цена участка (в том случае, если продавец назначил сумму самостоятельно);
  • Наличие существенных обременений на выполнение каких-то действий (например, запрет строительства капитального жилого дома методом ИЖС из-за прохождения под участком важных инженерных коммуникационных сетей);
  • Возможность изъятия в процессе оформления участка его у продавца соответствующими государственными органами (в случае, если он будет находиться в зоне отчуждения при строительстве, например, трассы федерального значения);
  • Сложности в проверке юридической «чистоты» приобретаемого имущества (например, не был ли участок заложен за долги продавцом банку).

Это далеко не полный перечень тех моментов, на которые следует обратить внимание потенциальному покупателю при совершении сделки.

Однако остальные подводные камни в таких сделках встречаются гораздо реже.

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

Однако, в том случае, если выбор пал именно на приобретение земли на вторичном рынке, покупатель сможет получить желаемый участок немного проще, так как сможет избежать дополнительных временных и финансовых затрат в виде оформления кадастровых документов на только формируемый участок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

  • +7 (812) 245-61-57
  • Санкт-Петербург

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/zemli-u-sobstvennika.html

Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

Как купить участок земли: 4 важных нюанса при выборе + 4 этапа при покупке у частного и юридического лица + пошаговый план при покупке у государства (местных властей).

Если вы всю жизнь мечтали о семейном гнездышке в частном доме или карьере фермера, есть смысл задаться вопросом «Как купить участок земли?». И не стоит заранее отчаиваться, боясь утонуть в бюрократических тонкостях – мы расскажем вам обо всех нюансах такого ответственного дела.

Те «круги ада» которые вам необходимо пройти, чтобы купить землю, прежде всего будут зависеть от продавца:

  • частного лица.Поздравляем! В этом случае бумажная волокита будет минимальной;
  • юридического лица.Список документов для оформления сделки чуть побольше, но процедура тоже достаточно проста;
  • государства или местной власти.Вот тут уж придется со всей дотошностью соблюсти тысячу и одну формальность.
Читайте также:  Как получить права категорий а, б, с, е: подробная инструкция для водителей

Давайте подробно рассмотрим каждый вариант. Но сначала несколько советов от экспертов, как правильно выбрать надел.

Как купить участок земли и не попасть впросак: 4 вещи, на которые стоит обратить внимание!

  1. Инфраструктура.

    Прежде чем купить участок под загородный дом, изучите качество дорог, расписание общественного транспорта, возможность подвести к жилью газ, воду, электрику и т.п.

    Если вы не член какой-нибудь религиозной секты, напрочь отрицающей блага цивилизации, вас вряд ли порадует перспектива ходить на реку, чтобы постирать детские носочки.

  2. Форма зем участка.

    Особенно важно это, если вы намерены построить жилой дом. В идеале надел должен иметь квадратную форму или не очень вытянутого прямоугольника.

    Да и сад шириной в один ряд деревьев – вряд ли ваша сельскохозяйственная мечта.

    • Геология и рельеф местности.
    • Ага, сейчас идея построить дом на скале с множеством лестниц кажется просто расчудесной, но что скажут ваши колени лет этак через 40-50?
    • Также мало приятного в том, чтобы каждую весну спасаться от паводка или из-за подземных вод не иметь возможности построить жилье.
  3. Экология.

    Если по участку не бегают крысы с шестью лапками – это еще не повод его купить. Проверьте, нет ли рядом вредных промышленных производств, свалок и других вещей, способных отравить вам жизнь.

После того, как зем участок выбран и облюбован, можно переходить к оформлению сделки.

Как купить участок земли у физического лица или фирмы: 4 этапа

Этап №1. Проверка документов собственника земли

Первый и наиболее ответственный момент в покупке земли, от которого зависит, будете ли вы спать спокойно по ночам.

Итак, прежде чем купить понравившейся участок земли, внимательно просмотрите следующие бумаги:

  • гражданский паспорт (для физлиц) или документы об учреждении компании (для юрлиц) – св-во о регистрации, устав, приказ о назначении директора и т.д. Предпринимателю также будет достаточно предъявить обычный гражданский паспорт и свидетельство о рег-ции;
  • паспорт, а также доверенность, оформленная у нотариуса, если от имени физ/юрлица сделку будет совершать кто-то другой;
  • кадастровый паспорт надела. Ведь по закону реализовываться могут лишь наделы, на которые оформлен этот документ. Выглядит следующим образом:
  • Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенностиКак купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  • документ, который дает право продавцу земли владеть ею. Это может быть договор покупки-продажи, судебное решение, договор пожизненного содержания, завещание и т.п.;
  • выписка из Росреестра (ЕГРП), если надел перешел в собственность после 01.01.2017 г. или свидетельство на землю (для тех участков, которые оформлялись раньше);
  • Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

  • согласие жены/мужа хозяина участка, если он был приобретен в зарегистрированном браке (письменное). Так вы застрахуете себя от судовых разборок в случае развода и дележа общего имущества;
  • если владельцем зем участка является несовершеннолетний гражданин (до 18 лет), то потребуется и разрешение от местных органов опеки и попечительства;
  • если земли сельхозназначения, нужен и отказ от приобретения участка местными властями. Дело в том, что при продаже этого типа земель именно за государством закреплено первоочередное право покупки. Это не относится к землям, покупаемым для строительства частного дома, гаража, дачи и т.п.То есть покупатель должен в местный земельный отдел направить письмо, в котором указать, что собирается продать участок. Если в течении месяца не пришел ответ, можно смело оформлять сделку даже на сельхозземлю.

ВАЖНО! Для того, чтобы проверить подлинность документов на землю у продавца, вы также можете заказать в ЕГРП (Росреестре) выписку по участку, который собираетесь купить. Для этого нужно лишь указать его кадастровый номер и уплатить госпошлину.

Просмотрите внимательно имя владельца участка, его размеры, назначение и т.д.

Когда нет никаких сомнений в юридической чистоте документов, предоставляемых продавцом, можно переходить ко второму этапу.

Этап №2. Подписываем договор купли-продажи земельного участка

Проще всего найти образец договора, который устраивает обе стороны, в Интернете или обратившись к юристу.

Только перед тем как купить участок земли, убедитесь, что в договоре есть:

  • полная информация об участниках земельной сделки (их фамилии, адреса, контактные телефоны);
  • полная информация о приобретаемом участке (кадастровый номер, расположение, величина, и т.д.);
  • сумма, за которую земля продается, и порядок расчета. Например, может быть предусмотрена выплата несколькими равными частями. В этом случае прописываются даты передачи денег и способ (наличными, на банковский счет и т.п.);
  • информация о том, что на землю нет обременений, то есть она не находиться в залоге, не относиться к таким, которые продавать запрещено и т.п.;
  • дата, с которой участок переходит к покупателю. Как правило, это день окончательного расчета за землю.
  • подписи продавца и покупателя, дата заключения сделки.

Для пущего спокойствия продавца и покупателя участка, договор лучше заверить нотариально. Обе стороны получают по одному его экземпляру.

Этап №3. «Шкурный» вопрос

После того, как договор купли-продажи участка подписан, вы обязаны рассчитаться за землю в порядке, предусмотренном этим документом.

Наилучшим вариантом специалисты считают расчет наличными с использованием банковской ячейки. То есть вы закладываете деньги в ячейку, а продавец получает доступ к средствам тогда, когда покажет банку документы, где вы указаны, как новый владелец участка.

Если же вы рассчитываетесь без привлечения сотрудников банка, делайте это в присутствии свидетелей и в обязательном порядке требуйте расписку о каждой полученной сумме.

Когда с расчетом покончено, осталось дело за малым – зарегистрировать землю на вас.

Этап №4. Оформление земельного участка на нового хозяина

После того, как вы купили участок земли, его нужно записать на вас через ЕРГП (Росреестр), для чего можно обратится:

  • непосредственно в отдел ЕГРП;
  • в любой МФЦ (многофункциональный центр), который, как правило, имеет более удобный график работы и расположен в пешей доступности от жилых районов;
  • на сайт https://www.gosuslugi.ru
  • к фирме-посреднику, которая подаст документы за вас.

Чтобы переписать участок, после того как вы купили землю, у вас потребуют следующие документы:

  • паспорт (обычный, гражданский);
  • заявление (лучше всего взять бланк на месте и сразу заполнить);
  • его кадастровый паспорт;
  • чек об уплате госсбора (реквизиты лучше уточнить у работников организации, в которую вы обращаетесь для оформления участка);
  • копии документов об учреждении компании и доверенность на должностное лицо, если надел покупала фирма или свидетельство о регистрации, если новым хозяином земли станет частный предприниматель;
  • копия договора купли-продажи надела.
    1. Естественно, что если вы оформляетесь через Интернет, то вам понадобятся сканкопии документов, а оплатить сбор можно будет тоже по Интернету.
    2. Через 10 рабочих дней после подачи документов, можно забрать из ЕГРП выписку, в которой вы указаны, как новый хозяин земли.
    3. Однако, если вы присмотрели себе надел, находящийся в собственности государства, процесс покупки будет намного сложнее.

    2 способа, как купить участок земли у государства (местной администрации): выживут только самые стойкие!

    Способ №1. Без аукциона

    По этой схеме купить участок земли можно, если речь идет о:

    • строительстве дачного домика, жилого домика, гаража, сарая. Но свои планы нужно согласовать с местной администрацией. О том, как это сделать, речь пойдет ниже.
    • земле, которая уже под жилым домом. То есть владельцы этого дома могут купить ее без аукциона;
    • некоммерческих организациях, которые хотят на этих участках вести индивидуальное строительство (жилищное);
    • комплексном освоении земли предприятиями или общественными организациями;
    • земель сельхозназначения, которые вы арендовали не менее 3-х лет и ни у владельцев, ни у местных властей нет претензий по их использованию;
    • юридические лица, которое уже имеет право на бессрочное использование земли, также могут купить ее без торгов.

    Во всех других случаях закон требует проведения аукциона. О его особенностях расскажем в следующем подразделе.

    Итак, вы убедились, что подходите под категорию счастливчиков, которые могут купить участок земли без аукциона (торгов). Тогда вам необходимо сделать такие шаги:

      • Подать заявление в земельный отдел администрации, в ведении которой находится надел.
      • Образец документа вам могут предоставить на месте, и в нем обязательно должны быть указаны ваши паспортные данные; номер (кадастровый) участка; основание для того, чтобы купить надел без торгов (аукциона); как вы собираетесь его использовать (назначение) и ваши точные контакты.
      • Также, чтобы вам позволили купить участок земли, к такому заявлению нужно приложить:
      • копию своего паспорта;
      • согласие заплатить аванс за надел, если вам подойдет цена. Образец документа вам тоже предоставят в администрации;
      • документы про право на жилье, если вы хотите выкупить землю под ним, например, дарственная, договор наследования, купли-продажи, завещание и т.д.;
      • документы о том, что вы имеете право пользоваться участком, который хотите приватизировать. Например, приватизационный акт надела, на котором построен ваш дом.
    1. Дождаться решения местных властей.

      Не позже, чем через 30 дней, они должны письменно уведомить вас о согласии на продажу земельного участка либо обоснованно отказать.

    2. Работники местного земотдела проводят оценку участка.

      Процедура может немного отличаться в разных регионах России.

    3. Далее нужно заплатить аванс за участок земли, который вы хотите получить во владение.

      Нужно будет подойти в местную администрацию для подписания соответствующего договора. На реквизиты, указанные в нем, и нужно перевести аванс. Чек не выбрасывайте.

    4. ВАЖНО! Аванс не может быть больше 20 % от стоимости земельного участка.

    5. Ждем, пока работники земотдела не подготовят все необходимые документы для продажи участка.

      Скорость подготовки, по словам знающих людей, зависит не только от добросовестности этих работников, но и умения налаживать с ними личные связи.

    6. Подписываем по участку договор купли-продажи.

    7. Далее просто расплачиваетесь за землю (за вычетом уже уплаченого аванса).

    8. Фиксируем право собственности на землю тем же способом, что и в случае покупки у физлица, компании или предпринимателя (см.выше).

    Документы для купли-продажи земельного участка.

    Как правильно оформить сделку? Юридическая консультация.

    Способ №2. Покупаем участок на аукционе (торгах)

    1. Если в вашем случае не предусмотрено право на приобретение выбранной земли без торгов (все варианты прописаны выше в статье), то придется соблюсти еще несколько формальностей.

    2. При этом инициатором акуциона торгов можете быть и вы, и ,собственно, само государство в лице местной администрации.

    3. В первом случае (вы – инициатор аукциона), чтобы купить участок земли, нужно действовать по следующему алгоритму:
    1. Сделать схему надела, который вы планируете приобрести.

      Проще всего обратится в частную фирму, специализирующуюся на землеустройстве.

    2. Подать в земслужбу местной администрации прошение об утверждении данной схемы.

      Заполнить документ проще всего по образцу у самих чиновников. У них по закону есть 2 месяца на рассмотрение вашего прошения. Далее нужно либо утвердить схему, либо письменно отказать, но с указанием причины отказа.

    3. Удостовериться, что земельный отдел изготовил кадастровый паспорт по наделу и зафиксировал право собственности на эту землю за государством.

      При этом все расходы до проведения торгов по ваше инициативе должны будете понести именно вы.

    4. Обращайтесь к местным властям с требованием организовать торги по вашему будущему участку.

      Заявление об это можно написать на месте. На протяжении 60 дней местные службы должны дать вам письменное согласие или отказ.

    5. Далее обращайтесь в коммунальные службы города, чтобы они предоставили вам технические условия по подключению участка к воде, газу, электрике. Делать это необходимо, если вы планируете строить на земельном участке жилой дом.
    6. Получите в земотделе полную информацию о предстоящем аукционе – времени проведения, дате, месте и т.д. Ее также публикую в местных газетах и на официальных интернет-ресурсах.

      Как вариант, торги (аукцион) могут проводить в Интернете.

    7. Подавайте заявку на участие в торгах, если планируете купить участок земли, а к ней приложите:

      • копию гражданского паспорта (для физического лица); копию паспорта и св-ва о госрегистрации (для предпринимателя-частника); копию жокументов об учреждении компании (для фирм);
      • квитанция об уплате госсбора за участие в торгах. Его размер и способ оплаты публикуется вместе с извещением о проведении аукциона;Эти деньги вам вернут, если вы на торгах проиграете.
      • Осталось принять участие в торгах.
      • Опыт подсказывает, что как правило, кроме инициатора торгов, редко в них принимает участие еще кто-то.
      • Начальная цена приравнивается к кадастровой стоимости участка (если ее просчитывали не ранее пяти лет до даты проведения аукциона), либо берется рыночная стоимость.
      • После выигрыша на земельных торгах, нужно подписать с местными властями договор купли-продажи, оплатить покупку и зарегистрировать землю за собой по процедуре, приведенной выше (для частных и юрлиц).
      • Единственным отличием от обычной регистрации является то, что от вас потребуют в придачу ко всем документам еще и протокол с результатами аукциона, в котором вы указаны как его победитель.

      Во втором случае (когда инициатором торгов выступает само государство или другое частное/юридическое лицо), вы «подключаетесь» к процессу уже на этапе № 7 (см.

      выше), то есть с подачи заявления на участие в торгах (аукционе).

      В случае выигрыша действуйте так же, как если бы торги инициировали вы – подписываете договор купли-продажи, рассчитываетесь с местной администрацией и обращаетесь в ЕГРП, чтобы зарегистрировать участок за вами.

      Покупая земельный участок у государства, нужно быть готовым, что все процедуры займут много времени – от 6 месяцев до 1.5 года. Но цена, как правило, намного ниже рыночной.

      Поэтому каждый покупатель перед тем как купить участок земли, решает для себя, готов ли он сэкономить время и собственные нервные клетки и купить надел у частного или юрлица, либо же готов вступить в бой с бюрократической машиной.

    • Твиттер

    Источник: https://yuristotboga.com/pokupka/kak-kupit-uchastok-zemli.html

    Как приобрести земельный участок под строительство дома

    Если вы планируете покупку земельного участка, то будет полезно узнать, как это сделать максимально безопасно и законно.

    Прежде, чем начать строительство дома, необходимо тщательно выбрать, а затем приобрести участок земли. Главными трудностями в этом вопросе остаются детали, касающиеся оформления участка под ИЖС. Необходимо уточнить массу нюансов, прежде, чем подписывать договор купли-продажи или аренды.

    Земельный участок часто приобретается для того, чтобы в будущем на нем можно было возвести жилой объект. Поэтому после строительства и сдачи в эксплуатацию зданию будет присвоен индивидуальный адрес, по которому этот дом в будущем можно будет найти на карте.

    Как только объекту присваивается адрес, и он прошел регистрацию в качестве объекта недвижимости, можно приступать к получению разрешения на использование всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда входят:

    Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

    Стоит предварительно изучить нормативные документы, регламентирующие нормы и правила застройки под ИЖС. Их можно найти в ГК РФ.

    • Стоит также помнить, что в доме после сдачи в эксплуатацию может быть прописана только одна семья, а высота здания в данном случае не должна превышать 3 этажей.
    • Перед покупкой стоит позаботиться и о том, чтобы удостовериться в юридической чистоте участка, чтобы в будущем не возникло проблем с тем, что земля не предназначалась для строительства жилых объектов.
    • Любой земельный надел всегда кому-то принадлежит, поэтому приобрести его в личное пользование можно несколькими способами:
    • · Купить у государства, муниципалитета, поселковой администрации через заявку на участие в аукционе, соблюдая все правила данной процедуры.
    • · Купить у собственника (гражданина или организации) через оформление договора купли-продажи.

    Прежде, чем остановиться на одном из участков, рекомендуется тщательно изучить все варианты и их отличия друг от друга. Кроме того, не забывайте уточнять информацию про особенности грунта.

    Помимо того, что участок должен отвечать всем требованиям покупателя для дальнейшего строительства, стоит также рассмотреть возможность подключения всех необходимых коммуникаций.

    К примеру, земля может полностью своим месторасположением и видами, однако подключение водоснабжения не имеет перспектив даже на несколько лет вперед.

    Смысла в такой покупке просто на просто нет, поэтому лучше сразу же начать поиск другого подходящего варианта.

    Если же с подведением коммуникаций все в порядке, то рекомендуется изучить следующие моменты:

    Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

    Прежде, чем соглашаться на озвученную стоимость участка, изучите цену за квадратный метр прилегающих земель. Слишком завышенную сумму можно попытаться сбить, а низкая цена – это повод задуматься, все ли в порядке на этом участке земли. Кроме того, земельный надел, имеющий вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, не рекомендуется к покупке.

    Одним из важных моментов при покупке любой недвижимости, является ее проверка на юридическую чистоту. Так и земельный участок не остается в стороне в данном вопросе. Земля может находиться в залоге, быть арестована или же иметь другие обременения.

    Чтобы не стать жертвой незаконной покупки, стоит первым делом собрать все сведения о владельце участка с помощью выписки из Росреестра по кадастровому номеру участка. Сделать это можно по ссылке https://rosreestr.net или же с помощью Публичной карты Кадастра https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta.

    В выписке вы сможете увидеть всех собственников земли, настоящую площадь и другие характеристики надела. Обязательно сравните все данные с теми бумагами, которые предлагает вам продавец. Если хотя бы один пункт не сходится, стоит отказаться от сделки или предложить продавцу исправить все неточности.

    Земельные участки, приобретенные до 2017 года, имеют кадастровый паспорт.

    Также, при покупке земли у семейной пары, обязательно запросите нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга. Если же участок был унаследован или подарен, то разрешение в данном случае не требуется.

    1. Независимо от того, у кого приобретается участок, правила осуществления сделки должны быть следующими:
    2. · Покупатель должен определиться с конкретным участком для покупки.
    3. · Нужно убедиться в том, что конкретный земельный надел подходит для строительства жилого дома и попадает под категории земель для поселения.

    · Далее осуществляется сбор всех необходимых документов. При отсутствии кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН (после 2017 года), необходимо его оформить и осуществить межевание.

    · Согласовать все условия купли-продажи и установить сроки оплаты. Документы можно проверить в течение 30 суток после передачи их на руки.

    • · После осуществления сделки и передачи денег, новый владелец должен зарегистрировать себя как собственник в Росреестре, а затем получить свидетельство на руки.
    • Некоторые выписки и документы требуют времени на получение, поэтому заранее рассчитывайте на то, что это займет несколько дней, а то и недель.
    • Чтобы оформить сделку по всем правилам, собственник должен предоставить вам следующие документы:

    Как купить участок земли у частного лица, фирмы и государства: все особенности

    1. Также для ускорения процесса стоит заранее побеспокоиться о согласии второго супруга на продажу, справке с отсутствием обременений, выписке из кадастра и уже оформленном договоре купли-продажи.
    2. Со стороны покупателя готовить ничего не нужно: от него требуется лишь паспорт.
    3. После осуществления сделки на руках у нового собственника должен остаться подписанный обеими сторонами договор, оригинал акта о продаже, копия выписки из земельного кадастра.
    4. Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:
    5. · Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность.
    6. · Кадастровый паспорт.
    7. · Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

    Обратите внимание, что данный перечень является лишь основным. Иногда могут потребоваться дополнительные документы, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

    После совершения сделки купли-продажи, земельный участок должен быть поставлен на регистрационный учет. Перед этим необходимо заверить все документы у нотариуса. После сдачи пакета документов сотрудник Росреестра сообщит вам дату готовности свидетельства. Забирать его необходимо с паспортом гражданина РФ.

    Многих интересует вопрос: можно ли получить налоговый вычет после покупки земельного участка под строительство дома? Такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

    Обратите внимание, чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости.

    Иногда допускается оформление вычета по налогам на стадии строительства дома, но по каким-либо причинам приостановлено. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

    Источник: https://rosreestr.net/info/kak-kupit-zemelnyy-uchastok-pod-stroitelstvo-doma

    Инструкция по покупке земельного участка без посредников

    После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

    Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

    Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

    Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

    1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
    2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
    3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
    4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
    5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

    Как найти объявления от собственника на Авито

    Шаг 3 — оставить продавцу задаток

    Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

    Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

    • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
    • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

    Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

    Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

    Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

    1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
    2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
    3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
    4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
    5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
    6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

    Как передавать деньги при покупке недвижимости

    Причины приостановки регистрации земельного участка

    Причиной ограничения прав может стать следующее:

    1. Судебное постановление об аресте имущества;
    2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
    3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
    4. Залоговые обязательства;
    5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
    6. Доверительное управление имуществом;
    7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
    8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

    Особенности покупки земельных участков в СНТ

    Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

    • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
    • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
    • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
    • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

    Как оформить переуступку права аренды земельного участка

    Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

    Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

    Как составить договор между юр и физ лицом

    Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

    • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
    • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
    • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    В договоре не должно быть условий:

    • о праве продавца выкупить участок;
    • ограничений на пользование землей после покупки;
    • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

    Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

    Какие документы потребуются

    При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

    1. Выписку из ЕГРН;
    2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
    3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
    4. Паспорт гражданина РФ.

    Риски при покупке земельного участка

    Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

    Недобросовестность продавца

    Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

    Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

    Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

    Небрежное оформление документов

    Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

    Невнимательность

    Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

    Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

    Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

    Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

    Выводы

    1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
    2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
    3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
    4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.)  — это заказать выписку из ЕГРН.

    Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Ссылка на основную публикацию