Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности.

К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем.

В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок.

Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно.

Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам.  Предложение направляется каждому лицу в письменной форме.

В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ.

Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится.

Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день.

Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента.

Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку.

Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства  у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей.

Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю.

От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил.

Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

Этапы сотрудничества:

  • бесплатная консультация;
  • составление плана по продаже части в жилом помещении;
  • заключение договора;
  • работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
  • регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми.

Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности.

Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Как продать долю в квартире: 3 важных шага ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-problemnuyu-dolyu-v-kvartire/

Как продать долю в квартире

Главная / Квартира / Доля в квартире

Как продать долю в квартире: 3 важных шагаПродажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

Читайте также:  Заявление на обработку персональных данных: образец

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Как продать долю в квартире: 3 важных шагаУзнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

  • Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.
  • Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.
  • Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Выставлять на торги выгодно всю квартиру, целиком. Продавая ее по долям, будьте готовы к тому, что получите за свои квадратные метры цену намного ниже рыночной. Но обстоятельства, которые толкают к такому шагу, бывают разные.

Вот самые типичные:

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Это быстро и бесплатно!

  • невозможность ужиться с остальными совладельцами жилплощади (вследствие развода, например);
  • желание перевести в денежный эквивалент полученную в наследство часть помещения;
  • острая потребность в средствах (на лечение, погашение кредита или выплату долга).

Реализовать свою часть квартиры — процесс длительный и хлопотный. Для этого нужно разбираться в особенностях сделки и владеть ключевыми понятиями.

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

Долевая собственность

Владельцами доли собственности становятся в таких случаях:

  • при приватизации квартиры (все зарегистрированные на приватизируемой жилплощади лица получают равные ее части);
  • при разделе совместной квартиры супругами вследствие развода;
  • при наследовании одного жилья несколькими людьми.

Стоит понимать, что фактически долевая собственность не определяется в виде права на владение отдельной комнатой или помещениями. Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на общих правах.

Квартира, купленная в браке, находится в совместном пользовании супругов. При разводе выделение долей в натуре будет беспроблемным, если есть возможность закрепить за каждой стороной не только изолированные комнаты, но и обеспечить их отдельными выходами, подсобными помещениями (кухней, ванной, туалетной комнатой, коридором).

На деле это почти нереально, поэтому в большинстве случаев при распределении квартиры речь идет об идеальной доле каждого.

Идеальная доля

Часть общего имущества совладельцев недвижимости являет собой идеальную долю — арифметическое выражение в виде дроби.

В документах принадлежащая жильцу собственность прописана как 1/3 или 1/5 квартиры, без указания, какая именно часть помещения выделена в личное пользование. То есть, идеальную долю невозможно осязать, так как она не имеет конкретных рамок.

В однокомнатной квартире все сособственники имеют только идеальные доли. В других случаях можно выделить каждому части в натуре. Здесь есть 2 пути:

  • договор между совладельцами;
  • судебное разбирательство.

При отсутствии возможности договориться суд решает, какую именно из комнат закрепить за каждым из собственников жилья, а также устанавливает график пользования совместными помещениями: кухней, ванной комнатой. Но это не означает, что гражданам принадлежит по комнате.

Жилье, по-прежнему, остается общим. Коммунальные платежи распределяются согласно идеальным долям. Даже если одному из владельцев досталось помещение в 6 квадратных метров, а другому — в 12, платить по квитанциям они будут поровну. Каждый внесет свою ½ часть.

Таким образом, при совместном проживании все собственники квартиры пользуются ею, не нарушая прав друг друга. Если мирно сосуществовать на одной площади не получается, встает вопрос о получении за свою собственность денежной компенсации.

Порядок продажи доли в квартире

При реализации своей части жилплощади важно придерживаться ряда правил, чтобы остальные жильцы не оспорили действия продавца в суде:

  • Шаг первый. Уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, о предстоящей продаже своей доли с указанием цены и условий сделки. Первоочередность приобретения выставленной на торги части жилья имеют лица, проживающие совместно в долевой квартире.
  • Шаг второй. Получение согласия сособственников на предложение продающего.
  • Шаг третий. Если совладельцы отказались приобретать продаваемую часть помещения, следует искать посторонних лиц, согласных на условия сделки.

Чтобы купля-продажа имущественной доли не стала предметом судебных разбирательств, важно соблюсти такие моменты:

  • предложение совладельцам о покупке пая оформляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • продавать свою часть третьим лицам можно, если по истечении месяца не последовало ответа от заинтересованных лиц;
  • реализовывать свою долю в дальнейшем нужно по указанной прежде цене (допустимо повышение стоимости).

Соблюдение всех норм гражданского законодательства не гарантирует того, что хозяин долевой жилплощади сумеет реализовать свое право на продажу собственной части.

Возможные трудности

Владельцы жилья, находящегося в совместной собственности, часто не желают пускать в квартиру третьих лиц. Поэтому они используют разные уловки, чтобы предотвратить продажу части своего жилища.

Сложности, подстерегающие продавца при реализации своей части жилплощади:

  1. Уклонение других собственников от получения уведомления о предстоящей продаже. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который выдаст необходимые справки.
  2. Отсутствие сведений о месте проживания совладельца, а потому невозможность отправить ему официально сообщение о мене. Здесь нужно действовать так: заказное письмо отослать по месту прописки или на последний адрес, по которому фактически проживал пропавший человек.
  3. Невозможность оформления сделки из-за действий сособственника. Если проживающий на совместной жилплощади обратится к грамотным юристам, то заблокирует сделку.

Вопросы потери времени и препятствие соседей при реализации своей доли можно решить несколькими способами.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Избежать сложностей при продаже своих метров можно, используя обходные пути. Юристы посоветуют их только в безвыходных ситуациях, так как такие шаги сопряжены с некоторым риском:

  • Договор дарения собственной доли. Можно подарить свою долю собственности любому человеку, не спрашивая разрешения ни у кого. Здесь можно столкнуться с двумя проблемами:
    • Человек, получивший часть жилья в подарок, может отказаться от последующей оплаты. Законных путей взыскания денег с недобросовестного гражданина, нарушившего неофициальные договоренности, нет.
    • Если проживающие в общей квартире докажут факт получения денег за подаренную недвижимость, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
  • Дарение микродоли с последующей куплей-продажей оставшейся части. При оформлении дарственной на 1 квадратный метр постороннему лицу, происходит превращение последнего в совладельца, имеющего преимущественное право покупки оставшейся части жилья. Используя данную схему, можно продать проблемные метры с минимальным финансовым риском. Следует соблюдать осторожность на каждом из этапов, чтобы противная сторона не смогла доказать факт получения наличных за подаренную микродолю.

Существуют еще некоторые нюансы, которые следует учитывать, прежде чем продавать собственную жилплощадь.

Продажа с долей несовершеннолетнего

Интересы ребенка не должны быть нарушены при продаже части жилья. Если в проблемной квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для совершения любой сделки с недвижимостью нужно получить разрешение органов опеки. Его возможно получить, если будет доказано, что вследствие купли-продажи не будут ухудшены жилищные условия ребенка.

Несколько советов тем, кто решился продать свою долю общего жилья:

  1. Соберите объективную и полную информацию обо всех проживающих в жилище. Особое внимание обратите на то, есть ли среди жильцов несовершеннолетние или недееспособные. Постарайтесь выяснить адреса не проживающих по месту прописки совладельцев.
  2. Обратитесь к грамотному специалисту для совершения сделки. Это поможет избежать невидимых, на первых взгляд, препятствий.
  3. Внимательно отнеситесь к оформлению всех сопутствующих документов.
Читайте также:  Заявление на развод через суд: как написать + образец

Источник: https://nasledovanie24.ru/imushhestvo/razdel/prodat-dolyu.html

Продажа доли в квартире другому собственнику в 2020 году: пошаговая инструкция, документы, налог

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Как продать долю в квартире: 3 важных шага

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Как правильно продать долю в квартире?

Обычно долевое имущественное хозяйство встречается в крупных городах. После проведения приватизационного процесса коммунального жилья его хозяевами могут стать от двух до семи человек.

Причем это могут быть родственники, чужие граждане или те, кто утратил родственную связь. Со временем к одному из владельцев придет мысль о том, чтобы переехать и продать свои законные метры.

И тут перед хозяевами встает вопрос: как правильно продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разбираться.

Как происходит выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо пройти процедуру, состоящую из нескольких этапов. Но стоит понимать, что без разрешения других дольщиков прописать нового жильца или изменить интерьер комнат, не получится. То же самое касается продажи долевой части имущественного хозяйства.

Но самостоятельно продать долю в приватизированном жилье все-таки можно. Правда, перед началом процедуры, потребуется выделить доли. То есть каждый собственник будет иметь свою законную часть.

Ее могут выразить дробно. К примеру, рассмотрим двухкомнатную жилплощадь, где есть два хозяина. Это значит, что квадратные метры каждого из них будeт составлять ½. Получается, что каждому владельцу отводится по одной комнате, а кухней, коридором и кладовкой они будут распоряжаться на общих основаниях.

Важная информация! Совместное имущественное хозяйство тоже поддается разделу. Это сложный процесс, после которого общее имущество будет аннулировано, а владельцем станет один человек.

Продажа доли имущественного хозяйства

После выделения квадратных метров в квартире собственник вправе заключить на нее договор купли-продажи. Но перед этим потребуется предложить осуществить выкуп своей доли другому собственнику.

Прежде чем владелец захочет продать свои законные метры, оставшиеся собственники должны получить письменное уведомление с предложением совершить покупку (по желанию).

В этом документе отмечают стоимость и технические характеристики имущественного хозяйства. Любой совладелец может принять решение о покупке продаваемой части в течение месяца. Такое уведомление обычно приходит заказным письмом.

Это необходимо в том случае, если другие собственники подадут в суд, что они не получали никакого письма, а у вас будут доказательства.

Пошаговое руководство продажи доли в квартире

Для начала процедуры продажи жилья владелец должен установить стоимость и условия сделки.

Читайте также:  Иммиграция в канаду из россии: 6 легальных способа переезда на пмж

Важно! Установление условий циркуляра о перепродаже своих метров происходит между собственником и приобретателем, остальные постояльцы не имеют права влиять на переговоры.

Первый шаг проведения сделки

Для совершения процедуры собственнику и приобретателю необходимо договориться по следующим вопросам:

  • необходимо выдвинуть характеристики квадратных метров в объекте недвижимости, уточнить размер и зафиксировать информацию о жилплощади;
  • также оговариваются стоимость циркуляра и условия оплаты (фиксируется полная стоимость за долю, а также способ получения денег);
  • иные условия сделки (в каждом случае свои).

Все вышеперечисленные условия будут использованы при соблюдении процесса перепродажи с остальными совладельцами.

Второй шаг проведения сделки

После уточнения всех нюансов по оплате и стоимости жилья, необходимо остальным постояльцам отправить заказное письмо, откуда они и узнают о продаже квадратных метров их общего имущественного хозяйства. Если этого не сделать, то сделку могут признать фиктивной.

Что стоит учитывать при отправлении уведомления:

  1. Каждому дольщику должно направляться распоряжение с указанием подробностей процедуры продажи, в том числе стоимости циркуляра.
  2. Заказное письмо необходимо направить, даже если покупателем выступает один из собственников части.
  3. В течение месяца дольщики имеют право согласиться на покупку продаваемой части или отказаться.

В содержательной части этого циркуляра должны входить следующие пункты:

  • реквизиты отправителя заказного письма;
  • информация о предстоящей продаже;
  • описание условий проведения процедуры.

В уведомительном распоряжении не нужно указывать реквизиты приобретателя, так как это не имеет значимости.

Такое заказное письмо принесут домой и вручат только после получения подписи или направят почтовым отправлением с распоряжением о получении. После этого дольщикам дается месяц для принятия решения:

  1. Если в указанный период ни один из постояльцев не выразит своего мнения, то продажа состоится на условиях, указанных в договоре.
  2. Если дольщики откажутся приобретать продаваемые квадратные метры, то сделка состоится сразу после получения письменного отказа.
  3. Один из постояльцев пожелает приобрести продаваемую часть. В этом случае первоначальная продажа не состоится.

Важная информация! Если через месяц от дольщиков не придет никакого ответа (ни отказа, ни согласия), то собственник вправе осуществить продажу только на тех условиях, что были указаны в заказном письме.

Если в ходе рассмотрения письма продавец снизит стоимость, потребуется заново проводить всю процедуру. Если это требование не учтется, то сделку могут аннулировать.

Третий шаг проведения сделки

По закону любое отчуждение частей должно сопровождаться циркуляром, заверенным нотариально. Без печати нотариуса будет невозможно оформить сделку в органах Росреестра.

Для этого продавец и приобретатель обращаются в нотариальную контору, где специалист проверяет условия продажи и требования об уведомлении остальных собственников своих частей.

По итогам проверки нотариальный заверитель ставит свою подпись и печать на циркуляре купли-продажи. После чего специалист вносит все изменения в реестр.

Заключительный шаг проведения сделки

Переход права владения на часть имущественного хозяйства может состояться с момента внесения сведений в Росреестр. Для этого собственник продаваемой территории и покупатель должны обратиться в Росреестр или МФЦ.

Перед обращением обоим участникам процесса необходимо оплатить государственную пошлину около 2 тыс. рублей. Чек об оплате прикладывается к заявлению о регистрации. Помимо этого, прилагаются следующие документы:

  • договор купли-продажи, заверенный нотариусом;
  • паспорт из кадастровой палаты на имущественное хозяйство;
  • разрешение второй половинки, если долю приобрели в браке;
  • заказное письмо для дольщиков о свершении сделки;
  • паспорта участников сделки.

Если по каким-то причинам один из участников не может присутствовать при регистрации, свое дело можно доверить третьему лицу, оформив на него доверенность. После проведения процедуры данные вносятся в ЕГРН, а на договоре ставится отметка о получении регистрации.

Участники процесса получают на руки следующую документацию:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения метрами нового хозяина;
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • договор купли-продажи с печатью о регистрации.

Продажа состоялась, новый владелец приобрел продаваемую долю по закону.

Что делать, если совладельцы против проведения сделки

Если на имущество установлена совместная собственность, любые манипуляции с ним требуют согласия обеих сторон. Но часто случается так, что супруги развелись, а один из них желает продать свои метры, чтобы получить деньги. Но можно ли составить договор купли-продажи, если второй собственник против? Конечно, нет.

Продажа имущества без письменного согласия второго хозяина не состоится ни при каких обстоятельствах. Потребуется перевести жилье в совместную собственность или разделить через суд.

Суд может вынести несколько решений:

  • выделит супругам равные доли;
  • распределит имущество в неравномерных долях, с учетом того, как один из супругов относился к семейному бюджету (добросовестно или нет);
  • передача недвижимости во владение одного из супругов с условием выплаты компенсации мужу/жене за его часть.

Если суд постановил выплатить компенсацию одному из супругов, то ее стоимость будет рассчитана по рыночной системе. Если вышло постановление о разделе жилплощади, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои части имущественного хозяйства.

Даже при совместной форме собственности, отсутствие разрешения второго собственника влияет только на общий срок проведения процедуры, но не право продать свою часть. Чтобы сделка прошла безопасно и по закону, обратитесь за помощью к специалистам.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-pravilno-prodat-dolju-v-kvartire

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Если квартира поделена на доли, всегда существует возможность того, что кто-то из собственников захочет продать свою часть жилья. Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит. Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку?

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры.

Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Можно ли запретить сособственнику продавать долю?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», — объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки.

При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.

При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

Чем поможет нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей?

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены — с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила.

Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными.

Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости — когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», — говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники.

Главная причина — недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя.

В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение — это обращение к эксперту в области недвижимости, — советует Александр Лунин. — Во-первых, агент — это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства.

Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже.

Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

  • Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.
  • Заключение
  • — Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.
  • — Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.
  • — У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.
  • — Сделки по продаже долей проходят только с участием нотариуса!

— Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

— При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50% от своей стоимости.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40139284-rodstvennik-prodaet-dolyu-v-obschey-kvartire-chto-delat/

Ссылка на основную публикацию